L’hypothèque inversée : chacun est maître en sa maison

David Truong, CIWM, Pl.Fin, M.Fisc., Banque nationale, Gestion privée 1859

Avec la hausse des prix de l’immobilier de ces dernières années, il n’est pas surprenant de réaliser que plusieurs familles arrivent à la retraite avec une importante équité sur leur résidence familiale par rapport à leur bilan total. L’hypothèque inversée est une stratégie de dernier recours qui permet d’utiliser la valeur nette de la maison pour réaliser des dépenses, mais il faut bien comprendre les avantages et les inconvénients du produit avant de le recommander.

Les avantages

L’avantage principal de l’hypothèque inversée est d’avoir accès au capital de sa résidence sans nécessairement en disposer. Aucun paiement n’est exigé tant et aussi longtemps que le propriétaire réside dans la maison. Contrairement à un prêt conventionnel, il n’y a aucune nécessité de qualification des revenus ni de vérification auprès du bureau de crédit.

Les sommes peuvent être utilisées à la discrétion de l’emprunteur. Aucun compte à rendre, à personne. Par exemple, on peut consolider ses dettes, faire des rénovations ou engager des dépenses en soins médicaux.  

Sur le plan fiscal, la résidence ne change pas de caractère, c’est-à-dire qu’elle peut toujours être considérée comme étant la résidence principale et être exempte d’impôt lors de la vente. Par ailleurs, puisqu’il s’agit d’un prêt, l’emprunt n’est pas imposable, et n’affecte aucunement les prestations auxquelles une personne pourrait prétendre, tel que le Supplément de revenu garanti, le crédit pour solidarité ou autres programmes sociaux basés sur le revenu.

Les inconvénients

Puisqu’il s’agit d’un prêt, il est assorti d’un taux d’intérêt, mais étant donné qu’aucun paiement n’est requis tant qu’on reste propriétaire de la maison, les intérêts sont capitalisés à l’emprunt. Ainsi, le montant du prêt augmente exponentiellement avec le temps au lieu de diminuer.

Les taux d’intérêt varient selon le terme choisi, mais sont généralement plus élevés que les taux conventionnels.

À la fin du terme, l’emprunteur pourra rembourser son prêt en totalité s’il le désire, et ce, sans pénalité. Le terme arrive au premier des trois évènements suivants : lorsque le débiteur ou son conjoint cesse de vivre dans la résidence, 180 jours après le décès du dernier conjoint survivant, à la vente de la résidence ou à la fin du contrat.

Le ratio prêt-valeur (RPV) est généralement limité à 55 % afin d’éviter qu’en cas de dévaluation de la propriété, l’obligation de vendre ou l’état de l’immeuble ne vienne affecter de façon importante la valeur de la propriété. Pour déterminer le montant du prêt, le créancier tient compte de l’âge des propriétaires (minimum 55 ans), de la valeur nette de la résidence et de son emplacement, du type de propriété et des taux d’intérêt en vigueur. En règle générale, plus l’emprunteur est âgé, plus le RPV accordé sur la propriété est grand.

Le propriétaire s’engage à maintenir sa propriété en bon état, à payer ses impôts fonciers et à détenir une assurance habitation appropriée. Donc, si des réparations majeures sont nécessaires, le propriétaire doit en assumer les frais. À défaut de l’entretien et du paiement des taxes, le prêt pourrait être rappelé.

En conclusion, il existe seulement deux fournisseurs au Québec, soit la Banque HomEquity et la Banque Équitable. Vu le quasi-monopole, les frais sont importants lors de l’ouverture et de la fermeture de dossier, et l’hypothèque doit être enregistrée en premier rang sur la propriété et sans concurrence. L’enregistrement de l’acte hypothécaire sera pour la valeur totale de la propriété.

Clientèle cible

Cette stratégie comprend beaucoup de risques pour un retraité qui peut seulement compter sur la valeur de sa propriété pour subvenir à ses besoins. Il y a des considérations à long terme et une diminution du capital si une personne vit longtemps dans sa résidence. Pour donner une idée de grandeur du RPV, on utilise seulement 37,89 % de la valeur de la propriété pour un retraité de 65 ans et on ne laisse qu’une fraction au patrimoine successoral à 91 ans.

Toutefois, l’hypothèque inversée pourrait être intéressante pour une situation à court terme. Par exemple, la maison est à vendre, mais elle ne trouve pas preneur immédiatement ou bien le marché n’est pas favorable pour les vendeurs. En règle générale, ceux qui utilisent cette stratégie ne demeurent pas plus de dix ans dans la résidence.

Actuellement, il n’existe aucun encadrement spécifique pour ce type de produit au Québec. Seuls le Manitoba, la Saskatchewan et l’Ontario ont mis en place un encadrement juridique provincial qui limite notamment les frais, qui impose la notion de responsabilité limitée de l’emprunteur et qui édicte des règles de transparence et d’information.