Devenir propriétaire à l’étranger
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Détenir une propriété à l’étranger est le rêve de bien des Québécois qui veulent fuir l’hiver. Il y a toutefois des spécificités à connaître.
Dans un premier temps, l’achat doit être bien encadré et effectué dans les règles de l’art. « Il est primordial de collaborer avec un spécialiste de l’immobilier sur place, tout en s’assurant qu’il soit recommandé par un professionnel de confiance de sa région. On conseille aussi de toujours travailler avec un avocat pour garantir les transactions », explique Patrice Groleau, courtier et propriétaire de McGill Immobilier et Engel & Völkers Montréal/Québec/Toronto.
Détenir une bonne assurance
Après l’achat se pose la question de l’entretien. Dès lors, on doit pouvoir compter sur un bon gestionnaire qui prendra en charge cet aspect. « Gérer une propriété à distance peut s’avérer complexe, d’où l’importance d’avoir une personne de confiance sur place qui puisse intervenir rapidement en cas de besoin. Le gestionnaire devrait également posséder un carnet d’adresses bien garni, incluant des professionnels – peintres, électriciens, etc. – garantissant ainsi une maintenance efficace », précise Patrice Groleau.
Il estime que l’achat d’un condo représente souvent la méthode la plus simple et la plus sûre pour un investissement à l’étranger, en particulier pour ceux qui cherchent à minimiser la gestion quotidienne. « C’est souvent la meilleure stratégie pour débuter dans l’investissement immobilier international », assure-t-il.
Pour ceux qui louent la résidence en leur absence, il recommande également de souscrire une assurance qui couvre les revenus de location, particulièrement dans des régions susceptibles de subir des catastrophes naturelles comme des ouragans. « Après de tels événements, les délais de réparation peuvent être considérables, et les propriétaires non-résidents se trouvent souvent désavantagés par rapport aux grands joueurs locaux qui peuvent mobiliser rapidement des sous-traitants. Une bonne assurance permet de minimiser les perturbations financières pendant la période de reconstruction et d’assurer la continuité des revenus locatifs », dit-il.
Comprendre les obligations fiscales
La fiscalité ayant ses propres réalités locales, il est préférable de se faire accompagner par des professionnels du domaine. Outre les obligations dans le pays où l’on a acheté le bien immobilier, il faudra aussi s’acquitter de celles de son pays d’origine. À cet égard, Jean-René Sénéchal, fiscaliste et associé pour la firme Barricad Fiscalistes, rappelle que tout résident fiscal canadien doit déclarer ses revenus de sources mondiales. C’est le cas notamment lorsqu’on tire des revenus de location de sa propriété à l’étranger. Lors de la déclaration de revenus, il est important de ne pas oublier de remplir le formulaire T1135 à cet effet. Attention, car toute omission engendre des pénalités de 2 500 $ par an, plus les intérêts. En cas d’oubli, une divulgation volontaire peut parfois être prise en compte et éviter intérêts et pénalités.
À cela peuvent s’ajouter les impôts locaux sur les revenus locatifs. Cela signifie-t-il que le propriétaire est imposé deux fois ? « Au Canada, il pourra bénéficier d’un crédit d’impôt étranger, mais il est possible qu’il ait quand même à verser un certain montant », prévient-il.
En cas de vente de la propriété, le gain en capital perçu sera également imposé au Canada. « Il est toutefois possible de désigner la résidence à l’étranger comme résidence principale afin de pouvoir profiter d’une exonération. C’est pertinent si la propriété a pris beaucoup de valeur. On pourrait la désigner durant quelques années ici et quelques années là-bas, il faut trouver la formule la plus avantageuse », conseille Jean-René Sénéchal. Mentionnons qu’aux États-Unis, un impôt de 15 % est aussi prélevé à la source lors de la vente du bien immobilier.
Références
Cet article est d’abord paru dans l’édition été 2024 du CSFMag+.
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